Ich bin einer der Gründer der i5 Immobilien GmbH, einem jungen und dynamischen Start-up, das sich auf die Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Eine Eigentümerversammlung ist für jede Eigentümergemeinschaft ein wichtiges Ereignis, da hier wichtige Entscheidungen getroffen werden, die unter anderem das Gemeinschaftseigentum und das Zusammenleben betreffen. In diesem Blog-Beitrag werde ich alles erklären, was Sie über Eigentümerversammlungen wissen müssen, von den Gründen für ihre Durchführung bis hin zu den häufigsten Fragen und Antworten. Außerdem werde ich auf mögliche Schwierigkeiten eingehen, die es zu beachten gilt. Viel Spaß beim Lesen!
Was ist eine Eigentümerversammlung und warum ist die Eigentümerversammlung so wichtig?
Eine Eigentümerversammlung ist eine Versammlung aller Eigentümer einer Immobilie, die gemeinschaftlich genutzt wird bzw. gemäß § 8 WEG aufgeteilt wurde. Während der Versammlung werden Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum getroffen, die den Einzelnen betreffen. Die Eigentümerversammlung dient dazu, wichtige Entscheidungen für die gemeinschaftliche Nutzung und Instandhaltung der Immobilie zu treffen sowie Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu besprechen und zu entscheiden. Die Eigentümer haben dabei das Recht, ihre Meinung zu äußern und abzustimmen. Eine Eigentümerversammlung ist somit ein wichtiges Instrument für die demokratische Entscheidungsfindung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Eine Eigentümerversammlung ist aus verschiedenen Gründen wichtig:
- Entscheidungen treffen: In einer Eigentümerversammlung können wichtige Entscheidungen für die gemeinschaftliche Nutzung und Instandhaltung der Immobilie getroffen werden. Dazu gehört zum Beispiel die Wahl des Verwalters, die Bestimmung von Hausordnungen oder die Genehmigung von Umbaumaßnahmen.
- Transparenz und Kommunikation: Durch die Eigentümerversammlung haben die Eigentümer die Möglichkeit, sich über die aktuellen Entwicklungen und Angelegenheiten der Gemeinschaft zu informieren und mit anderen Eigentümern in Kontakt zu treten. Das fördert die Transparenz und die Kommunikation innerhalb der Gemeinschaft.
- Rechtliche Verbindlichkeit: Die in einer Eigentümerversammlung getroffenen Entscheidungen sind rechtlich verbindlich für alle Eigentümer. Das bedeutet, dass alle Eigentümer die Beschlüsse umsetzen müssen, auch wenn sie selbst gegen den Beschluss gestimmt haben.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Eigentümerversammlung ein wichtiges Instrument ist, um Entscheidungen für die gemeinschaftliche Nutzung und Instandhaltung der Immobilie zu treffen, die Transparenz und die Kommunikation innerhalb der Gemeinschaft zu fördern, eine demokratische Entscheidungsfindung zu gewährleisten und rechtliche Verbindlichkeit herzustellen.
Ablauf einer Eigentümerversammlung
Eine Eigentümerversammlung ist ein Treffen aller Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bei dem wichtige Entscheidungen bezüglich des Gebäudes und dessen Verwaltung getroffen werden. Hier ist eine Anleitung für eine Eigentümerversammlung einschließlich des gesamten Prozesses und häufige Fehler, die vermieden werden sollten:
- Einberufung: Die Einberufung der Eigentümerversammlung muss mindestens drei Wochen vor dem Termin erfolgen. Das bedeutet, dass die Einladung drei Wochen vor der geplanten Eigentümerversammlung bei den Eigentümern eingehen müssen. Die Einladung sollte die Tagesordnung und den Ort sowie den Termin der Versammlung enthalten. Die Tagesordnung muss alle Punkte enthalten, über die abgestimmt werden soll.
- Vorbereitung: Als Eigentümer sollten Sie die Tagesordnung gründlich lesen und sich über die Angelegenheiten, die diskutiert werden, informieren. Wenn Sie Fragen haben, können Sie sich an den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat wenden. Es ist auch eine gute Idee, Ihre Fragen und Anliegen schriftlich zu notieren und sie bei der Versammlung zu stellen.
- Teilnahme: Alle Eigentümer sollten zur Versammlung erscheinen oder eine Vertretung beauftragen, wenn sie verhindert sind. Für die Vertretung muss eine gültige Vollmacht vorliegen.
- Eröffnung:Die Versammlung wird vom Verwalter oder vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats eröffnet. Es wird die Einhaltung der Einladungsfrist und der Tagesordnung überprüft.
- Berichte: Der Verwalter legt seinen Geschäftsbericht vor und gibt Informationen zu den Einnahmen und Ausgaben. Der Verwaltungsbeirat stellt gegebenenfalls seinen Bericht vor.
- Abstimmungen: Über die verschiedenen Punkte der Tagesordnung wird abgestimmt. Die Abstimmung erfolgt in der Regel mit einfacher Mehrheit. Einige wichtige Entscheidungen erfordern jedoch eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln der Eigentümer mit mindestens der Hälfte der Miteigentumsanteile. Für manche Beschlüsse wird die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer benötigt.
- Protokoll: Ein Protokoll, welches alle Beschlüsse und Abstimmungsergebnisse enthält, wird erstellt und den Eigentümern zur Verfügung gestellt. Das Protokoll muss vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, einem weiteren Eigentümer und dem Versammlungsleiter unterschrieben werden. Falls kein Verwaltungsbeirat gewählt wurde, genügt die Unterschrift des Versammlungsleiters und eines Eigentümers.
Häufig gestellte Fragen
Wer organisiert die Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung wird in der Regel vom Verwalter organisiert, der auch die Einladungen verschickt. Alternativ kann die Versammlung auch von einem Verwaltungsbeirat oder einem bevollmächtigten Eigentümer organisiert werden. In § 24 WEG heißt es hierzu
“Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.”
Wie oft sollte eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Eine Eigentümerversammlung sollte mindestens einmal im Jahr stattfinden. Es können jedoch auch außerordentliche Versammlungen einberufen werden, wenn dringende Entscheidungen getroffen werden müssen.
Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Alle Eigentümer haben das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Wenn ein Eigentümer verhindert ist, kann er eine Vertretung schicken oder die Hausverwaltung bevollmächtigen.
An der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft dürfen grundsätzlich alle Eigentümer teilnehmen. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, seine Stimme abzugeben und Anträge zu stellen.
Darüber hinaus können auch andere Personen an der Eigentümerversammlung teilnehmen, sofern der Verwalter oder der Vorsitzende der Eigentümerversammlung sie ausdrücklich dazu einlädt. Beispiele hierfür sind Sachverständige oder Gäste, die zu einem bestimmten Tagesordnungspunkt eingeladen wurden. Allerdings haben diese Personen kein Stimmrecht und dürfen auch keine Anträge stellen.
Es ist jedoch zu beachten, dass nur derjenige, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, das recht hat, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Der bloße Besitz oder die Nutzung der Wohnung reicht nicht aus, um an der Eigentümerversammlung teilnehmen zu können. Des Weiteren gilt es die Vertretungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung zu beachten. Die Vertretungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind wichtig, da sie festlegen, wer ein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung ausüben darf, wenn ein Wohnungseigentümer selbst nicht persönlich anwesend sein kann.
Wenn ein Wohnungseigentümer nicht in der Lage ist, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, kann er seine Stimmrechte auf eine andere Person übertragen. Diese Person muss allerdings nach den Regeln der Gemeinschaftsordnung hierzu berechtigt sein, beispielsweise durch eine Vollmacht.
Es ist wichtig, dass diese Vertretungsregelungen beachtet werden, um sicherzustellen, dass die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung ordnungsgemäß abstimmt. Wenn jemand ohne Berechtigung für einen anderen Eigentümer abstimmt, kann dies dazu führen, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung später für ungültig erklärt werden.
Wie wird auf einer Eigentümerversammlung abgestimmt?
Auf einer Eigentümerversammlung wird in der Regel durch Handzeichen abgestimmt. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer ihre Zustimmung oder Ablehnung eines Antrags oder einer Entscheidung durch Heben der Hand signalisieren. Der Versammlungsleiter kann dabei auch eine namentliche Abstimmung anordnen, um sicherzustellen, dass alle Stimmen korrekt erfasst werden.
Alternativ kann auch eine schriftliche Abstimmung durchgeführt werden. Hierbei erhalten die Wohnungseigentümer Stimmzettel, auf denen sie ihre Entscheidung schriftlich festhalten. Die ausgefüllten Stimmzettel werden dann eingesammelt und ausgezählt.
Wichtig ist, dass das Abstimmungsergebnis immer nach der Mehrheitsregel entschieden wird. Das bedeutet, dass eine Entscheidung mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefällt wird, es sei denn, es sind andere Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder im Wohnungseigentumsgesetz festgelegt. Es ist auch möglich, dass bestimmte Entscheidungen eine qualifizierte Mehrheit oder die Zustimmung aller Eigentümer erfordern. Beispielsweise wenn es um Änderungen der Gemeinschaftsordnung geht.
Was sollte man vor, während und nach der Eigentümerversammlung beachten?
Ein Wohnungseigentümer sollte bei einer Eigentümerversammlung einige Dinge beachten, um sicherzustellen, dass er seine Interessen und Anliegen angemessen vertreten kann und die Versammlung produktiv verläuft. Hier sind einige wichtige Punkte:
Vorbereitung: Der Wohnungseigentümer sollte die Einladung und Tagesordnung der Eigentümerversammlung sorgfältig lesen und sich über die Themen, die besprochen werden sollen, im Voraus informieren. Des Weiteren kann es sinnvoll sein, Fragen und Anliegen zu notieren, um diese bei der Versammlung geordnet vorlegen zu können.
Teilnahme: Der Wohnungseigentümer sollte an der Eigentümerversammlung teilnehmen, um seine Interessen und Anliegen direkt vertreten zu können. Falls eine Teilnahme nicht möglich ist, sollte eine Vollmacht an eine vertrauenswürdige Person oder den Verwalter erteilt werden.
Respektvoller Umgang: Während der Eigentümerversammlung sollte der Wohnungseigentümer respektvoll mit den anderen Teilnehmern umgehen und die Meinungen und Anliegen anderer respektieren.
Abstimmung: Bei der Abstimmung sollte der Wohnungseigentümer seine Stimme sorgfältig abgeben und gegebenenfalls begründen. Es ist auch wichtig, die Ergebnisse der Abstimmungen zu verfolgen.
Protokoll prüfen: Der Wohnungseigentümer sollte das Protokoll der Eigentümerversammlung sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass die Tagesordnungspunkte und Abstimmungen korrekt dokumentiert wurden.
Indem der Wohnungseigentümer diese Punkte beachtet, kann er sicherstellen, dass er bei der Eigentümerversammlung angemessen vertreten ist und seine Anliegen und Interessen berücksichtigt werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Eigentümerversammlung eine wichtige Möglichkeit für alle Eigentümer ist, sich über wichtige Entscheidungen bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums auszutauschen und gemeinsam zu entscheiden. Es ist wichtig, sich im Vorfeld über die Themen zu informieren und alle Vorschriften einzuhalten, um eine ordnungsgemäße und faire Versammlung zu gewährleisten. Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie sich an den Verwalter oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht wenden.
Häufige Fehler
Im Folgenden möchte ich kurz auf einige der häufigsten Fehler bei der Vorbereitung und Durchführung von Eigentümerversammlungen eingehen. Diese Fehler führen meist zu Anfechtbarkeit, wenn nicht sogar Nichtigkeit der Beschlüsse.
Häufige Fehler, die vermieden werden sollten:
- Nicht rechtzeitig oder unvollständig einladen
- Ungültige Vollmacht bei Vertretungen
- Kein sorgfältiges Protokollieren der Beschlüsse und Abstimmungen
- Mangelnde Beachtung der rechtlichen Vorgaben wie beispielsweise der Beschlusskompetenz oder der Quoren
- Unvollständige oder unklare Tagesordnung: Die Tagesordnung sollte alle relevanten Themen enthalten und klar formuliert sein, um Verwirrung und Missverständnisse zu vermeiden.
- Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung: Jede Eigentümergemeinschaft hat eine Gemeinschaftsordnung, die bestimmte Regeln für die Durchführung der Eigentümerversammlung enthält. Es ist wichtig, diese Regeln einzuhalten, um eine geordnete und faire Versammlung zu gewährleisten.
- Ignorieren der Änderungen seit der WEG-Reform 2020: Die WEG-Reform 2020 hat einige wichtige Änderungen mit sich gebracht. Es ist wichtig, sich über diese Änderungen im Klaren zu sein, um sicherzustellen, dass die Eigentümerversammlung ordnungsgemäß durchgeführt wird und alle Vorschriften eingehalten werden.
WEG-Reform 2020
Die WEG-Reform 2020 hat das Wohnungseigentumsrecht in Deutschland grundlegend verändert. Mit dem Ziel, die Verwaltung von Wohnungseigentum zu erleichtern und den Zusammenhalt in Wohnanlagen zu stärken, wurden zahlreiche Änderungen eingeführt.
Einige wichtige Änderungen der WEG-Reform 2020:
- Elektronische Teilnahme und Abstimmung ist jetzt erlaubt (Beschlussfassung erforderlich)
- Verwalter müssen sich regelmäßig weiterbilden und sich einer Prüfung unterziehen
- Die Ladungsfrist für Eigentümerversammlung wurde von zwei Wochen auf drei Wochen verlängert und die Einladung kann nun in Textform erfolgen
- Der Verwalter ist verpflichtet, einen Vermögensbericht anzufertigen
- Bauliche Veränderungen werden einfacher umsetzbar
- Einführung sogenannter “Privilegierter Maßnahmen”
- Die Eigentümerversammlung ist nun unabhängig von der Anzahl der Teilnehmer beschlussfähig
Es ist wichtig, sich über diese Änderungen im Klaren zu sein, um sicherzustellen, dass die Eigentümerversammlung ordnungsgemäß durchgeführt wird und alle Vorschriften eingehalten werden. Wenn Sie unsicher sind, welche Änderungen für Ihre Eigentümergemeinschaft relevant sind, sollten Sie sich an Ihren Verwalter oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht wenden. Wir stehen Ihnen ebenfalls gerne zur Seite.
Insgesamt ist eine Eigentümerversammlung ein wichtiger Bestandteil des gemeinschaftlichen Wohnens und der demokratischen Entscheidungsfindung. Eine gut organisierte und durchgeführte Eigentümerversammlung kann dazu beitragen, Konflikte innerhalb der Gemeinschaft zu minimieren und eine effektive Zusammenarbeit zu gewährleisten.
In diesem Zusammenhang sei noch erwähnt, dass hybride beziehungsweise digitale Eigentümerversammlungen immer mehr an Bedeutung gewinnen. Insbesondere aufgrund der aktuellen Situation mit COVID-19. Im März wird hierzu ein Interview erscheinen, das sich mit diesem Thema näher auseinandersetzt. Es bleibt also spannend.
Ich bedanke mich für Eure Zeit und wünsche Euch einen schönen Sonntag
Jonas Heller
